Инвестиционное резюме Самолет - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Финансовые и операционные результаты компании отражают рост бизнеса. Самолет намерен увеличить к 2024 году количество активных проектов до 23 и ввести порядка 1,8 млн кв. м в эксплуатацию. Анализ стоимости по мультипликаторам транслирует оценку капитализации в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб., что подразумевает оценку в 9,5х EBITDA LTM и 7,9х EBITDA 2020П. Ключевые факты IPO Название компании: Самолет Дата IPO: 4К 2020 г. Индустрия: девелопмент жилой недвижимости Объем размещения: 5,1% уставного капитала. Финансирование компания направит на покупку новых участков и финансирование начала строительства уже входящих в портфель проектов. Предполагается, что доля акций после IPO в свободном обращении составит 5% от увеличенного акционерного капитала. После проведения IPO компания со временем планирует выйти на SPO и довести долю акций в свободном обращении до 30-40% после того, как будут запущены новые проекты, которые поспособствуют росту стоимости бизнеса. Биржи: Московская биржа Мы оцениваем капитализацию в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) – в 73,4 млрд руб. Оценочные мультипликаторы IPO: - P/E 2020П 14,7 х- EV/EBITDA LTM 9,5x- EV/EBITDA 2020П 7,9х Андеррайтеры: ВТБ Капитал О компании Самолет – один из крупнейших российских девелоперов. С момента основания компания сдала в эксплуатацию более 1,73 млн кв. м недвижимости. Всего в комплексах компании проживает порядка 100 тыс. жителей. Штаб-квартира: г. Москва (Россия) Год основания: 2012 Регион операций: Россия, преимущественно Московский регион Количество сотрудников: 1500 Самолет создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Проекты Компании отличаются продуманной организацией жилых пространств, мест общего пользования и развитой социальной инфраструктурой. Бизнес-стратегия компании предполагает укрепление позиций на рынках Московского региона и расширение портфеля проектов на рынке Северо-Западного региона, а также изучение возможности новых проектов в других регионах России. Бизнес-модель Компания контролирует ключевые этапы реализации проектов: приобретение земельного участка, проектирование, строительство, маркетинг и продажи. Партнерство с владельцами земельных участков. Ключевым элементом стратегии компании является модель долгосрочных партнерских соглашений с собственниками земли, что позволяет избежать крупных инвестиций в земельный участок на стартовом этапе проекта и снизить кредитные риски. Комплексное освоение территорий. Компания создает масштабные городские кварталы с необходимой для жизни инфраструктурой в шаговой доступности, тогда как инвестиционный потенциал такого рода проектов максимально раскрывается в долгосрочной перспективе. Квартира с ремонтом. Компания закупает современные отделочные материалы у надежных поставщиков и сдает квартиры с уже чистовой отделкой. Самолет создает доступное удобство. Вместе с домами компания строит детские сады, школы и поликлиники, а также обустраивает детские и спортивные площадки, места для прогулок и отдыха. География строительства. Москва и МО, Ленинградская область Источник: данные компании Факторы привлекательности Московский регион является самым крупным рынком недвижимости в России, его доля в общем объеме ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья в России составляет порядка 20%. В 2019 году компания заняла 2-е место в Московском регионе по объему проданных площадей жилой недвижимости с долей рынка в 6%. Объем ввода в эксплуатацию проектов Самолета в Московском регионе в 2019 году вырос в 2,3 раза относительно 2018 года и составил 512 тыс. кв. м. Самолет намерен увеличить к 2024 году количество активных проектов до 23 и ввести порядка 1,8 млн кв. м в эксплуатацию. Земельный банк Самолета, по оценке Cushman & Wakefield по состоянию на 30 июня 2020 года, превышает 15 млн кв. м совокупной стоимостью порядка 176,9 млрд руб. При этом около 30% земельного банка находится на стадии строительства, оставшаяся часть - на предпроектной стадии и стадии проектирования. Расширение программы материнского капитала и иных социальных выплат формирует дополнительный спрос на рынке недвижимости, поскольку большая часть россиян использует полученные выплаты именно на улучшение жилищных условий. Программа реновации в Санкт-Петербурге и Московской области, направленная на комплексное развитие территорий, оказывает сильное влияние на рынок недвижимости и является драйвером роста индустрии девелопмента. После сноса старых объектов на рынке появятся земельные участки под застройку в привлекательных районах крупных городов с существующей транспортной и жилой инфраструктурой. Кризис создает дополнительные возможности крупным девелоперам для покупки привлекательных активов с интересной локацией по доступной цене. Дивидендная политика учитывает долговую нагрузку компании, при этом обеспечивает минимальный уровень дивидендных выплат акционерам. Объем ввода в эксплуатацию в 2017–2019 годах, тыс. кв. м. Московский регион, Россия Источник: Единый реестр застройщиков ЕИСЖСОбзор отрасли С 2000 года наблюдался значительный рост средней цены квадратного метра в Московском регионе, при этом уровень спроса остается достаточно высоким в связи с ростом реальных доходов населения и повышением доступности ипотечного кредитования. Динамика цен и доступность многоквартирного жилья в Московском регионе Источник: Росстат, ЦБ РФ Одним из ключевых факторов роста спроса на рынке Московского региона стало повышение доступности ипотечного кредитования, в том числе в связи с реализацией государственных программ, направленных на повышение доступности жилья для населения. Кроме того, Правительство России в рамках стимулирования экономики в период коронавирусного кризиса собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года и расширить ее с 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. Данный тренд является особенно важным для компании, так как около 70% сделок по покупке квартир Самолета проводится с использованием ипотеки. Динамика средней ставки по ипотеке Источник: ДОМ.РФ, данные компании Девелопмент в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства. При этом Самолет является одним из крупнейших российских девелоперов, входит в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства и по итогам 2019 года занял 5-е место в стране по объему ввода жилья в эксплуатацию. Кроме того, с введением в 2018 году проектного финансирования и эскроу-счетов порог входа на рынок стал практически недосягаем для новых частных компаний. В ближайшие годы мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка вокруг ключевых застройщиков, которая будет сопровождаться уходом мелких игроков, вызванным неспособностью адаптироваться к новым требованиям законодательства. Консолидация отрасли положительно снизит конкуренцию и потенциально благоприятно повлияет на рентабельность застройщиков. Операционные и финансовые результаты Объём реализации недвижимости в денежном выражении за 9 месяцев 2020 года увеличился на 21% до 41 млрд руб. и 348 тыс. кв. м., при этом продажи в Москве выросли на 125% до 13,7 млрд руб. и 101,5 тыс. кв. м. Доля ипотечных сделок за 9 месяцев 2020 года достигла 76% от общего объёма продаж. По итогам первого полугодия 2020 года выручка компании составила 22,7 млрд руб., оставшись практически на неизменном уровне относительно аналогичного периода прошлого года. Валовая прибыль в 1П 2020 выросла на 23% и составила 5,7 млрд руб. Таким образом, валовая рентабельность составила 25,0%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,2 п.п. Скорректированная EBITDA в 1П 2020 составила 3,9 млрд руб., что на 5% выше аналогичного показателя годом ранее. Рентабельность по скорректированной EBITDA по итогам отчетного периода составила 17,4% против 16,1% годом ранее. Чистая прибыль в 1П 2020 выросла на 40% по сравнению с прошлым годом и достигла 688 млн руб. Чистый долг по состоянию на 30 июня 2020 года составил 13,2 млрд руб. по сравнению с 11,4 млрд руб. на конец 2019 года, что обусловлено привлечением финансовых ресурсов для развития компании и формированием запаса ликвидности для безрискового прохождения периода действия режима ограничений. Показатель, млрд руб., если не указано иное 2018 2019 Изм., г/г 1П 2019 1П 2020 Изм., г/г Выручка 38,7 51,1 32% 23,4 22,7 -3% Валовая прибыль 7,3 9,9 35% 4,6 5,7 23% Валовая маржа 18,9% 19,3% 0,4% 19,8% 25,0% 5,2% EBITDA 2,7 5,4 101% 3,0 2,9 -3% Маржа EBITDA 6,9% 10,5% 3,6% 12,7% 12,6% -0,1% EBITDA скорр. 4,4 7,5 72% 3,8 3,9 5% Скорр. маржа EBITDA 11,3% 14,7% 3,4% 16,1% 17,4% 1,3% Чистая прибыль 2,4 0,9 -64% 0,5 0,7 40% Чистая маржа 6,2% 1,7% -4,6% 2,1% 3,1% 0,9% Источник: данные компании, расчеты ГК ФИНАМ Дивидендная политика Новая утвержденная дивидендная политика будет применяться по результатам 2020 финансового года, первые выплаты планируется произвести в 2021 году. При коэффициенте долговой нагрузки чистый долг/скорректированная EBITDA менее 1,0x на выплату дивидендов будет направлено не менее 50% чистой прибыли предыдущего финансового периода по МСФО. При чистом долге 1,0-2,0х скорр. EBITDA - не менее 33%. При этом при любой долговой нагрузке сумма дивидендов составит не менее 5 млрд рублей. Оценка Для анализа стоимости акций Самолета мы использовали метод мультипликаторов. Название компании P/E 2020E EV / EBITDA, LTM EV / EBITDA, 2020E ПИК 9,1 7,1 7,4 Эталон 11,3 8,4 6,1 Галс-Девелопмент NaN 22,5 NaN Группа ЛСР 8,2 6,2 6,1 Российские аналоги, медиана 9,1 7,8 6,1 Зарубежные аналоги, медиана 11,3 20,7 15,9 Источник: Reuters оценки ИК "ФИНАМ" Как узнать, какие компании и когда выходят на IPO в Америке? Оценка по мультипликаторам проводилась по российским и зарубежным аналогам развивающихся стран. Поскольку российский рынок торгуется с дисконтом не только относительно развитых стран, но и развивающихся, то при расчете целевой капитализации нами был применен страновой дисконт 15%. Мы оцениваем капитализацию Самолета в 59,4 млрд руб. и стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб. Факторы риска Девелопмент является цикличной и чувствительной к экономике отраслью, поэтому финансовые показатели в значительной степени определяются макроэкономическими показателями: ипотечными ставками, уровнем доходов покупателей и занятости, инфляцией и пр. Спрос на недвижимость зависит от численности населения, деловой активности в регионе и трендов трудовой миграции. Геологические и погодные условия являются возможным фактором риска для бизнеса. Изменения в законодательстве - федеральных ипотечных программах, налоговых условий, возникновение иных требований к выполнению обязательств по отношению к органам городского управления. Доступность земельных участков для строительства и динамика экономического развития в регионе присутствия. Отсутствие своевременного доступа к финансированию может привести к невозможности покупки земли для строительства, увеличению затрат и задержек с вводом жилья. Инвестиционное резюме Самолет - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Финансовые и операционные результаты компании отражают рост бизнеса. Анализ стоимости по мультипликаторам транслирует оценку капитализации в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб., что подразумевает оценку в 9,5х EBITDA LTM и 7,9х EBITDA 2020П.